Es gibt einen Moment in vielen Bestandsprojekten, den alle Beteiligten kennen und über den niemand gern spricht: Man steht mit dem Genehmigungsplan im Gebäude und stellt fest, dass beides nicht zusammenpasst. Eine Wand steht woanders. Ein Durchbruch ist nicht eingezeichnet. Ein ganzer Anbau taucht in keiner Akte auf.
Warum das so häufig vorkommt
Selten aus bösem Willen. Während der Bauzeit werden Entscheidungen getroffen, die sinnvoll sind und nie nachgezogen werden. Später kommen Umbauten dazu, für die niemand einen Bauantrag für nötig hielt. Betreiber wechseln, Unterlagen wandern in andere Ordner, Ordner verschwinden. Nach zwanzig Jahren ist die Akte ein Ausschnitt, nicht das Gebäude.
Brandschutztechnisch ist das trotzdem ein Problem, denn der Brandschutznachweis beschreibt ein bestimmtes Gebäude. Wenn er ein anderes beschreibt als das, in dem man steht, ist er wertlos: für die Genehmigung, für die Abnahme und im Schadensfall.
Die falsche Reaktion
Die naheliegende Reaktion ist, den Bestand an die Pläne anzupassen. Das ist fast immer die teuerste Lösung und oft auch die fachlich schlechtere, weil die Pläne von damals einen Stand abbilden, der nicht besser war, sondern nur älter.
Die zweite naheliegende Reaktion ist, alles nach heutigem Recht neu zu bewerten. Auch das ist teuer, weil damit jede bestandsgeschützte Konstruktion aufgegeben wird, die man mit etwas Aufwand hätte halten können.
Was stattdessen zu tun ist
Der Weg, der sich in unseren Projekten bewährt hat, hat vier Schritte:
- Den tatsächlichen Bestand aufnehmen, nicht den dokumentierten. Vor Ort, mit Öffnungen, wo es sein muss.
- Für jeden Bereich klären, welcher Genehmigungsstand gilt und ob er belegbar ist.
- Die Abweichungen zwischen Genehmigung und Bestand offen benennen, nach Relevanz sortiert. Nicht jede ist brandschutztechnisch bedeutsam.
- Für die bedeutsamen einen Weg entwickeln, der genehmigungsfähig ist, über Abweichung mit Kompensation oder über eine nachgezogene Genehmigung.
Der dritte Schritt ist der unangenehme und der wichtigste. Wer Abweichungen im Verfahren verschweigt, verschiebt das Problem nur bis zur Abnahme. Wer sie benennt und gleichzeitig einen Vorschlag mitbringt, hat in der Regel ein sachliches Gespräch mit der Behörde.
Der Nebeneffekt, den kaum jemand einplant
Am Ende eines solchen Projekts liegt etwas vor, das vorher nicht existierte: eine belastbare Beschreibung des eigenen Gebäudes. Für den nächsten Umbau, den nächsten Mieterwechsel und die nächste Nutzungsänderung ist das bares Geld, weil die Bestandsaufnahme dann nicht noch einmal bezahlt werden muss.
